Zorgvastgoed: een kans voor de sector?

08 Augustus 2014

Bezuinigingen in de zorg dwingen instellingen andere wegen in te slaan en het vastgoed te herpositioneren.

De zorgkosten in Nederland rijzen de pan uit. Het Rijk, de verzekeraars en de gemeenten staan voor de uiterstlastige opgave de zorgkosten terug te dringen. Op allerlei mogelijke wijzen gebeurt dit inmiddels. Het proces van bezuinigen is begonnen.
Een van de gevolgen van de bezuinigingsoperatie is de herpositionering van het vastgoed van zorginstellingen.
Investeren in vastgoed was voorheen voor zorginstellingen altijd zonder risico. Dat kwam door het systeem van de nacalculatie. Als instellingen wilden investeren in verbouw of nieuwbouw, konden zij eenvoudig een plan (laten) ontwikkelen en dat indienen bij het Bouwcollege (college bouw zorginstellingen). Met een goedkeuring van deze instantie op zak waren zij verzekerd van een dekking van de kapitaallasten gedurende de volledige exploitatieperiode.
Verkoop van dit weinig courante vastgoed was (en is) wel mogelijk, maar was aan de regels gebonden van het college Sanering Zorginstellingen, waarbij eventuele boekwaardeverliezen werden gedekt door genoemde goedkeuring van het Bouwcollege.
Normatieve huisvestingscomponent
Het herpositioneren van het vastgoed van zorginstellingen komt het meest in beeld als gevolg van de doorvoering van twee belangrijke maatregelen van het kabinet: de (geleidelijke) invoering in 2012 van de normatieve huisvestingscomponent en de start in 2013 van de invoering van het zogenaamde ‘scheiden wonen en zorg’. 
De invoering van de normatieve huisvestingscomponent maakt in een periode van 5 jaar een eind aan het systeem van nacalculatie.
Het systeem wordt vervangen door een systeem van prestatiebekostiging, waarbij de zorginstelling een normatieve vergoeding krijgt voor huisvesting per intramurale (= inwonende) cliënt. Via een overgangsregime van 5 jaar verschuift de verhouding van volledige nacalculatie naar volledige prestatiebekostiging.
Dit betekent dat leegstand vanaf 2018 volledig voor rekening komt van de zorginstelling. Deze moet de
leegkomende ruimten op een andere wijze zien te exploiteren, om de kapitaallasten te kunnen dekken. Een
aanzienlijke toename van het vastgoedrisico voor de zorginstelling.
Scheiden wonen en zorg
Tot 2013 werd een zogenaamde indicatie afgegeven voor alle soorten ‘klanten’ van een zorginstelling, dus bijvoorbeeld ouderen en andere zorgbehoevenden met een lichte zorgvraag én ouderen en zorgbehoevenden met een zware zorgvraag.
Met deze indicatie kon een cliënt een beroep doen op een all-inclusive regeling die door de ‘samenleving’ (AWBZ,
zorgverzekeraars) werd gedekt. De cliënt had recht op zorg, wonen, eten en drinken, schoonmaak en ontspanningsactiviteiten.
Voor de lichtere zorgvragen is deze all-inclusive regeling komen te vervallen. Deze categorie ouderen en andere
zorgbehoevenden krijgt het wonen niet meer vergoed.
Bleeders
Feitelijk betekent dit dat alleen de mensen met een zware zorgvraag (gedekt door de AWBZ – algemene wet bijzondere ziektekosten) nog recht hebben op deze intramurale voorzieningen. Nu de lichte zorgbehoevenden in een ras tempo geen indicatie meer krijgen, komen de traditionele ‘bejaardentehuizen’ steeds meer leeg te staan. Wat moeten zorginstellingen doen met deze ‘bleeders’?
Ook de Zorgboog (zie kader) heeft nog een aantal traditionele bejaardenhuizen in de portefeuille. De instelling heeft ervoor gekozen om deze oude complexen te herpositioneren tot woongebouwen met een diversiteit aan woonoplossingen voor de verschillende (zorg)groepen.
Behalve de zware zorggroepen (huisvesting gefinancierd door de NHC-AWBZ) kunnen hier ook ouderen en zorgbehoevenden met een lichte zorgvraag weer huisvesting vinden in gerenoveerde, aan de eisen van deze tijd aangepaste, wooneenheden. Daarbij dienen laatstgenoemde groepen huur te gaan betalen voor de eenheden, waarbij de aantrekkelijkheid zit in de gemoderniseerde beschutte woonomgeving en de nabijheid van zorg en voorzieningen.
In feite worden bewoners van deze lichte zorgwoongroepen in de gerenoveerde bejaardentehuizen bediend als thuiszorgbehoeftigen. Een voorbeeld hiervan is het complex de Pannehoeve te Helmond.

Uiteraard blijven er ook situaties over waarbij verouderde verpleegtehuizen echt leeg komen te staan en ook niet meer aan de huidige tijd zijn aan te passen. In deze gevallen rest niets anders dan versneld af te boeken en uiteindelijk te slopen.

Oplossing voor Bakel gevraagd
Een voorbeeld hiervan is het landgoed van 45 ha dat de Zorgboog bij Bakel in Zuidoost-Brabant bezit. Hier werden destijds twee grote oud-instellingsgebouwen, een grote directeurswoning, een woongebouw voor ‘de zusters’ en enkele dienstengebouwen ondergebracht. Tot een aantal jaren geleden waren hier nog zo’n driehonderd verpleeghuisplaatsen voor cliënten met dementie en een andere hoge lichamelijke zorgvraag.
Vanwege genoemde strategie van deconcentreren neemt het aantal cliënten op het landgoed in hoog tempo af. Binnen een paar jaar zullen de huidige instellingsgebouwen leeg komen te staan. Natuurlijk zijn er plannen om ook op dit terrein kleinere eenheden in nieuwbouw te realiseren, maar de grote oude gebouwen en de grote onbenutte gebieden van het landgoed vragen om een integrale aanpak van dit gebied.
De Zorgboog wil dit vraagstuk neerleggen bij vastgoedspecialisten. In feite ligt hier een opgave van gebiedsontwikkeling, waarbij een geheel nieuwe exploitatie voor het landgoed zal moeten worden ontwikkeld.
De bezuinigingen in de zorgsector leiden ook tot kansen. Wanneer de consequenties van de nieuwe regelgeving zorgvuldig worden geanalyseerd, zijn er goede mogelijkheden te bedenken voor zorginstellingen en hun vastgoedadviseurs om binnen de nieuwe realiteit tot aantrekkelijke financierbare oplossingen voor iedereen en voor elke situatie te komen. Dat geldt voor de nieuwbouw van kleine units, de herontwikkeling van bestaande voorzieningen, tot en met de complete herontwikkeling van landgoederen.

door Paul Vismans en Petra de Regt.
Paul Vismans is directeur van Paul Vismans bv en lid van de raad van toezicht bij de Zorgboog (Helmond). Petra de
Regt is directeur strategisch vastgoed en bouw bij de Zorgboog (Helmond)
OVER De Zorgboog
De Zorgboog, een zorginstelling werkzaam in Zuidoost-Brabant, zet al langere tijd vastgoed als strategisch element in als belangrijk onderdeel van haar beleid. Daarbij zijn navolgende aspecten een leidraad geweest:
– Modern en nieuw c.q. vernieuwd vastgoed maakt de behuizing aantrekkelijker voor cliënten van groot belang, er
wordt dus al lang aandacht besteed aan het op peil houden van de kwaliteit van de portefeuille en het toevoegen van
moderne veelal van domotica (toezicht op afstand) voorziene zorgwoningen.
– Vastgoedrisico’s zijn waar mogelijk steeds meer verlegd naar professionele vastgoedbeheerders, zoals
corporaties, door nieuwe complexen niet in eigendom maar in huur te nemen.
– De strategie is verlegd van de grote complexen van zorgwoningen naar meerdere kleine complexen, in de wijken,
dicht bij waar mensen vandaan komen (deconcentreren). Dit sluit aan bij de filosofie van de Zorgboog om de zorg zo
dicht mogelijk bij de mensen te brengen.
Deze strategie sluit aan bij de trend naar meer extramurale zorg en een grotere participatie van burgers bij de zorg.
bron: PropertyNL

Terug naar nieuwsoverzicht